Golden Visa · Ελληνική διαμονή μέσω ακινήτου
Ακίνητα Golden Visa στην Ελλάδα
Δείτε 3 ελληνικά ακίνητα ανεξάρτητα πιστοποιημένα ως επιλέξιμα για Golden Visa - βίλες, διαμερίσματα και κτήματα που πληρούν τα όρια: €800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη και σε όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων (συμπερ. Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος)· €400.000 στην υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα. Κάθε καταχώριση έχει ελεγχθεί για επιλεξιμότητα από την ομάδα μας. Άδεια διαμονής ΕΕ για όλη την οικογένεια, απεριόριστα ανανεώσιμη, χωρίς υποχρέωση φυσικής παρουσίας.
Βίλες & σπίτια Golden Visa Διαμερίσματα Golden Visa Πολυτελή κτήματα GV
Αθήνα (κλίμακα €800K) Κρήτη (ζώνη €800K) Mykonos Santorini
Πλήρης οδηγός Golden Visa & FAQ →
Πώς λειτουργεί το ελληνικό Golden Visa — σύντομος οδηγός
Το ελληνικό Golden Visa είναι ένα από τα πιο προσιτά προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη. Αγοραστές εκτός ΕΕ που αποκτούν επιλέξιμα ακίνητα άνω του ελάχιστου ορίου λαμβάνουν ανανεώσιμη 5ετή άδεια διαμονής που καλύπτει τους ίδιους, σύζυγο, τέκνα κάτω των 21 (24 αν σπουδάζουν) και εξαρτώμενους γονείς και από τις δύο πλευρές. Δεν υπάρχει απαίτηση φυσικής παρουσίας: επισκεφθείτε την Ελλάδα μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση, ζήστε όπου επιλέγετε ενδιάμεσα.
Οι δύο επενδυτικές κλίμακες
€800.000 - απαιτούνται σε Αττική (συμπερ. μητροπολιτικής Αθήνας και Πειραιά), Θεσσαλονίκη και σε όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων - μεταξύ άλλων Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος και Νάξος. Ελάχιστο εμβαδόν ακινήτου 120 τ.μ.
€400.000 - απαιτούνται στην υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα: Πελοπόννησος (Πόρτο Χέλι, Ναύπλιο, Μάνη), Χαλκιδική, Ήπειρος, Πήλιο και Στερεά, συν τα νησιά με λιγότερους από 3.100 κατοίκους. Στην ηπειρωτική χώρα τα €400K αγοράζουν μια πραγματικά πολυτελή βίλα που στην Αττική θα κόστιζε €800K+.
Συνδυασμός ακινήτων
Μπορείτε να καλύψετε το όριο με ένα μόνο ακίνητο ή να συνδυάσετε πολλά ακίνητα των οποίων η συνολική αξία φτάνει το ελάχιστο. Δημοφιλείς στρατηγικές αγοραστών: μία κύρια κατοικία συν ένα διαμέρισμα για ενοικίαση· δύο χωριάτικα σπίτια €200K–€300K για να φτάσετε τις €400K· ή μία εξοχική βίλα €400K συν ένα μικρότερο διαμέρισμα €200K στην πόλη.
Χρονοδιάγραμμα & διαδικασία
Το τυπικό συνολικό χρονοδιάγραμμα είναι 4–8 εβδομάδες από την επιστολή προθέσεων μέχρι την έκδοση της άδειας διαμονής. Ολοκλήρωση αγοράς 4–6 εβδομάδες (ελληνικό ΑΦΜ → τραπεζικός λογαριασμός → νομικός έλεγχος → συμβολαιογραφική μεταβίβαση). Αίτηση διαμονής 2–4 εβδομάδες μετά την αγορά. Η Ktimatoemporiki συντονίζει όλη τη διαδικασία μέσω των εσωτερικών νομικών μας συνεργατών.
Μεταρρυθμίσεις μετά το 2024 λεπτομερώς
Η Ελλάδα αύξησε το επενδυτικό όριο του Golden Visa τον Σεπτέμβριο 2024 — το προηγούμενο ελάχιστο των €250.000 αντικαταστάθηκε από την τρέχουσα διβάθμια δομή (€800K σε υψηλή ζήτηση έναντι €400K αλλού). Βασικές αποχρώσεις: (1) μεταβατική προστασία για συμβόλαια πριν από τη μεταρρύθμιση που υπεγράφησαν πριν τις 31 Αυγ. 2024· (2) ελάχιστο εμβαδόν ακινήτου 120 m² στη ζώνη των €800K· (3) απαίτηση οικοδομικής άδειας στο χέρι για συνδυαστικές στρατηγικές γης + κατασκευής· (4) βραχυχρόνια εκμίσθωση επιτρέπεται μόνο για ακίνητα που αποκτήθηκαν πάνω από τα οικιστικά όρια, όχι για μετατροπές εμπορικών χρήσεων. Η συμβουλευτική μας τηρεί τρέχοντες κανονισμούς ανά ζώνη.
Χρονοδιάγραμμα αίτησης & δικαιολογητικά
Η ελληνική αίτηση διαμονής (άδεια Τύπου D2) απαιτεί: (1) συμβολαιογραφικά έγγραφα ολοκλήρωσης αγοράς· (2) απόδειξη κεφαλαίων (τραπεζικά αντίγραφα, αποδεικτικά εμβασμάτων)· (3) ασφαλιστήριο υγείας (ελληνικό ή μεταφέρσιμο εντός ΕΕ)· (4) ποινικό μητρώο από τη χώρα διαμονής (με apostille). Το χρονοδιάγραμμα από τη συμβολαιογραφική ολοκλήρωση έως την έκδοση της άδειας είναι συνήθως 2–4 εβδομάδες σε Αθήνα/Θεσσαλονίκη, 3–6 εβδομάδες σε περιφερειακά γραφεία. Ανανέωση κάθε 5 χρόνια, χωρίς απαίτηση ελάχιστης παραμονής ενδιάμεσα.
Συνήθεις στρατηγικές αγοραστών
Τέσσερις κυρίαρχες δομές το 2026: (1) Μονή περιουσία κύριας κατοικίας - βίλα €400K-€600K στην Πελοπόννησο ή βίλα €800K-€1,2M στην Κρήτη / ρετιρέ στην Αθήνα για lifestyle συν διαμονή· (2) Χαρτοφυλάκιο αποδόσεων ενοικίασης — δύο ή τρία διαμερίσματα €200K–€400K στην Παλιά Πόλη των Χανίων ή στο Κολωνάκι που φτάνουν αθροιστικά το όριο· (3) Συνδυασμός βίλας-επένδυσης — μία εξοχική βίλα + μία μονάδα ενοικίασης στην Αθήνα που συνδυάζουν lifestyle και απόδοση· (4) Κατασκευή για ενοικίαση — οικοδομήσιμο οικόπεδο + πακέτο κατασκευής που παραδίδει ολοκαίνουριο περιουσιακό στοιχείο με έκπτωση 15–25% σε σχέση με συγκρίσιμο έτοιμο απόθεμα.
Δεν βρήκατε αυτό που ψάχνετε;
Αποθηκεύστε αυτή την αναζήτηση και θα σας ενημερώσουμε με email μόλις καταχωρηθεί ακίνητο που ταιριάζει.
Εξερευνήστε ανά περιοχή & κλίμακα
Περιοχές ανά βαθμίδα επένδυσης Golden Visa - €800K σε Αττική, Θεσσαλονίκη και στα μεγάλα νησιά· €400K στην υπόλοιπη ηπειρωτική χώρα.
Ακίνητα Golden Visa — Συχνές ερωτήσεις
Πόσα χρειάζεται να επενδύσω για το ελληνικό Golden Visa;
€800.000 στη ζώνη υψηλής ζήτησης: Αττική (μητροπολιτική Αθήνα + Πειραιάς), Θεσσαλονίκη και όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων - μεταξύ άλλων Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα και Πάρος. €400.000 ισχύουν στην υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα και στα μικρότερα νησιά. Ειδική οδός €250.000 ισχύει παντού για μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες και αποκαταστάσεις διατηρητέων.
Ποια ελληνικά ακίνητα είναι επιλέξιμα;
Κάθε νόμιμα τιτλοποιημένο οικιστικό ακίνητο (βίλα, διαμέρισμα, σπίτι ή γη με οικοδομική άδεια) που πληροί το όριο είναι επιλέξιμο. Αμιγώς επαγγελματικά ακίνητα δεν είναι. Η συμβουλευτική μας επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα ανά αγγελία πριν δεσμευτείτε.
Μπορώ να συνδυάσω πολλά ακίνητα;
Ναι. Η συνολική αξία που καλύπτει το όριο λειτουργεί. Δημοφιλείς επιλογές: μία κύρια κατοικία + ένα διαμέρισμα ενοικίασης· δύο χωριάτικα σπίτια €200K–€300K για να φτάσουν τις €400K· ή εξοχική βίλα + διαμέρισμα σε πόλη.
Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία;
4–8 εβδομάδες συνολικά. Αγορά: 4–6 εβδομάδες (ΑΦΜ → τράπεζα → νομικός έλεγχος → συμβολαιογράφος). Αίτηση διαμονής: 2–4 εβδομάδες μετά την αγορά. Η Ktimatoemporiki συντονίζει μέσω των εσωτερικών νομικών μας συνεργατών.
Λαμβάνουν διαμονή και τα μέλη της οικογένειας;
Ναι. Καλύπτει τον κύριο αιτούντα, σύζυγο, τέκνα κάτω των 21 (24 αν σπουδάζουν) και εξαρτώμενους γονείς και από τις δύο πλευρές. Ένα από τα πιο φιλικά προς την οικογένεια προγράμματα GV στην Ευρώπη.
Μπορώ να ενοικιάσω το ακίνητο;
Ναι. Επιτρέπονται βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb ή μακροχρόνιες. Το ενοίκιο φορολογείται σύμφωνα με τους ελληνικούς κανόνες φορολογίας ακινήτων. Η ομάδα διαχείρισης ακινήτων μας λειτουργεί χαρτοφυλάκια ακινήτων GV — πλήρης turnkey υπηρεσία συμπεριλαμβανομένης της αδειοδότησης ΕΟΤ/STR.
Υπάρχει απαίτηση χρόνου παραμονής;
Όχι. Σε αντίθεση με τα προγράμματα Golden Visa Πορτογαλίας ή Ισπανίας, το ελληνικό Golden Visa δεν έχει απαίτηση ελάχιστης παραμονής. Επισκεφθείτε την Ελλάδα μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση της άδειας. Η διαμονή καλύπτει πλήρη δικαιώματα ταξιδιού Σένγκεν.
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο Golden Visa μετά τη λήψη διαμονής;
Ναι, αλλά η άδεια διαμονής εξαρτάται από την επιλέξιμη επένδυση. Η πώληση πριν από την πρώτη ανανέωση (5ετία) ενεργοποιεί την ανάκληση της άδειας εκτός αν αντικατασταθεί άμεσα από άλλη επιλέξιμη αγορά ακινήτου. Μετά την ανανέωση (μετά από 5 χρόνια), οι αγοραστές μπορούν να αναδιαρθρώσουν τα ακίνητα πιο ευέλικτα.
Χρειάζεται να ζω φυσικά στην Ελλάδα για να διατηρήσω το Golden Visa;
Όχι. Η Ελλάδα δεν έχει απαίτηση ελάχιστης παραμονής — σε αντίθεση με τα προγράμματα Golden Visa Ισπανίας ή Πορτογαλίας. Επισκεφθείτε μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση και η άδεια παραμένει έγκυρη επ' αόριστον. Αυτό καθιστά την Ελλάδα μία από τις πιο ευέλικτες δικαιοδοσίες διαμονής μέσω επένδυσης στην ΕΕ.
Μπορεί το Golden Visa να οδηγήσει σε ελληνική υπηκοότητα;
Ναι, αλλά όχι αυτόματα. Μετά από 7 χρόνια νόμιμης διαμονής (συμπεριλαμβανομένων των ετών Golden Visa), οι αιτούντες μπορούν να υποβάλουν αίτηση για πολιτογράφηση. Οι απαιτήσεις περιλαμβάνουν εξέταση ελληνικής γλώσσας (επίπεδο Β1), συνέντευξη ένταξης και καθαρό μητρώο. Οι περισσότεροι αγοραστές Golden Visa δεν επιδιώκουν την υπηκοότητα αλλά αντιμετωπίζουν την άδεια ως υποδομή κινητικότητας εντός της ΕΕ.