Golden Visa · Ελληνική διαμονή μέσω ακινήτου
Ακίνητα Golden Visa στην Ελλάδα
Δείτε 316 ελληνικά ακίνητα ανεξάρτητα πιστοποιημένα ως επιλέξιμα για Golden Visa — βίλες, διαμερίσματα και κτήματα που πληρούν το όριο των €400.000 (€800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο και Σαντορίνη). Κάθε αγγελία έχει ελεγχθεί από την ομάδα μας για την επιλεξιμότητά της. Άδεια διαμονής στην ΕΕ για όλη την οικογένεια, ανανεώσιμη επ' αόριστον, χωρίς απαίτηση φυσικής παρουσίας.
Βίλες & σπίτια Golden Visa Διαμερίσματα Golden Visa Πολυτελή κτήματα GV
Αθήνα (κλίμακα €800K) Κρήτη (κλίμακα €400K) Mykonos Santorini
Πλήρης οδηγός Golden Visa & FAQ →
Πώς λειτουργεί το ελληνικό Golden Visa — σύντομος οδηγός
Το ελληνικό Golden Visa είναι ένα από τα πιο προσιτά προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη. Αγοραστές εκτός ΕΕ που αποκτούν επιλέξιμα ακίνητα άνω του ελάχιστου ορίου λαμβάνουν ανανεώσιμη 5ετή άδεια διαμονής που καλύπτει τους ίδιους, σύζυγο, τέκνα κάτω των 21 (24 αν σπουδάζουν) και εξαρτώμενους γονείς και από τις δύο πλευρές. Δεν υπάρχει απαίτηση φυσικής παρουσίας: επισκεφθείτε την Ελλάδα μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση, ζήστε όπου επιλέγετε ενδιάμεσα.
Οι δύο επενδυτικές κλίμακες
€800.000 — απαιτούνται στην Αττική (συμπεριλαμβανομένης της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας και του Πειραιά), τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη. Πρόκειται για τις «υψηλής ζήτησης» καθορισμένες περιοχές.
€400.000 — απαιτούνται παντού αλλού: Κρήτη (και οι τέσσερις περιφερειακές ενότητες), Πελοπόννησος, Κέρκυρα και Ιόνια νησιά, Πάρος, Νάξος, Ρόδος, Χαλκιδική και υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα. Για αυτό η Κρήτη έχει γίνει ο πιο δημοφιλής προορισμός Golden Visa: €400K αγοράζουν μια πραγματικά πολυτελή βίλα στα Χανιά ή την Ελούντα που θα κόστιζε €800K+ στην Αττική.
Συνδυασμός ακινήτων
Μπορείτε να καλύψετε το όριο με ένα μόνο ακίνητο ή να συνδυάσετε πολλά ακίνητα των οποίων η συνολική αξία φτάνει το ελάχιστο. Δημοφιλείς στρατηγικές αγοραστών: μία κύρια κατοικία συν ένα διαμέρισμα για ενοικίαση· δύο χωριάτικα σπίτια €200K–€300K για να φτάσετε τις €400K· ή μία εξοχική βίλα €400K συν ένα μικρότερο διαμέρισμα €200K στην πόλη.
Χρονοδιάγραμμα & διαδικασία
Το τυπικό συνολικό χρονοδιάγραμμα είναι 4–8 εβδομάδες από την επιστολή προθέσεων μέχρι την έκδοση της άδειας διαμονής. Ολοκλήρωση αγοράς 4–6 εβδομάδες (ελληνικό ΑΦΜ → τραπεζικός λογαριασμός → νομικός έλεγχος → συμβολαιογραφική μεταβίβαση). Αίτηση διαμονής 2–4 εβδομάδες μετά την αγορά. Η Ktimatoemporiki συντονίζει όλη τη διαδικασία μέσω των εσωτερικών νομικών μας συνεργατών.
Μεταρρυθμίσεις μετά το 2024 λεπτομερώς
Η Ελλάδα αύξησε το επενδυτικό όριο του Golden Visa τον Σεπτέμβριο 2024 — το προηγούμενο ελάχιστο των €250.000 αντικαταστάθηκε από την τρέχουσα διβάθμια δομή (€800K σε υψηλή ζήτηση έναντι €400K αλλού). Βασικές αποχρώσεις: (1) μεταβατική προστασία για συμβόλαια πριν από τη μεταρρύθμιση που υπεγράφησαν πριν τις 31 Αυγ. 2024· (2) ελάχιστο εμβαδόν ακινήτου 120 m² στη ζώνη των €800K· (3) απαίτηση οικοδομικής άδειας στο χέρι για συνδυαστικές στρατηγικές γης + κατασκευής· (4) βραχυχρόνια εκμίσθωση επιτρέπεται μόνο για ακίνητα που αποκτήθηκαν πάνω από τα οικιστικά όρια, όχι για μετατροπές εμπορικών χρήσεων. Η συμβουλευτική μας τηρεί τρέχοντες κανονισμούς ανά ζώνη.
Χρονοδιάγραμμα αίτησης & δικαιολογητικά
Η ελληνική αίτηση διαμονής (άδεια Τύπου D2) απαιτεί: (1) συμβολαιογραφικά έγγραφα ολοκλήρωσης αγοράς· (2) απόδειξη κεφαλαίων (τραπεζικά αντίγραφα, αποδεικτικά εμβασμάτων)· (3) ασφαλιστήριο υγείας (ελληνικό ή μεταφέρσιμο εντός ΕΕ)· (4) ποινικό μητρώο από τη χώρα διαμονής (με apostille). Το χρονοδιάγραμμα από τη συμβολαιογραφική ολοκλήρωση έως την έκδοση της άδειας είναι συνήθως 2–4 εβδομάδες σε Αθήνα/Θεσσαλονίκη, 3–6 εβδομάδες σε περιφερειακά γραφεία. Ανανέωση κάθε 5 χρόνια, χωρίς απαίτηση ελάχιστης παραμονής ενδιάμεσα.
Συνήθεις στρατηγικές αγοραστών
Τέσσερις κυρίαρχες δομές το 2026: (1) Μονή περιουσία κύριας κατοικίας — βίλα €400K–€600K στην Κρήτη ή ρετιρέ €800K–€1,2M στην Αθήνα για lifestyle συν διαμονή· (2) Χαρτοφυλάκιο αποδόσεων ενοικίασης — δύο ή τρία διαμερίσματα €200K–€400K στην Παλιά Πόλη των Χανίων ή στο Κολωνάκι που φτάνουν αθροιστικά το όριο· (3) Συνδυασμός βίλας-επένδυσης — μία εξοχική βίλα + μία μονάδα ενοικίασης στην Αθήνα που συνδυάζουν lifestyle και απόδοση· (4) Κατασκευή για ενοικίαση — οικοδομήσιμο οικόπεδο + πακέτο κατασκευής που παραδίδει ολοκαίνουριο περιουσιακό στοιχείο με έκπτωση 15–25% σε σχέση με συγκρίσιμο έτοιμο απόθεμα.
Εξερευνήστε ανά περιοχή & κλίμακα
Περιοχές ανά επενδυτική κλίμακα Golden Visa — €800K υψηλής ζήτησης έναντι €400K αλλού.
Riviera penthouses, city centre apartments
Προβολή Athens →Northern capital & coastal Halkidiki reach
Προβολή Thessaloniki →Ultra-prime seafront villas
Προβολή Mykonos →Caldera and cliff residences
Προβολή Santorini →Chania, Rethymnon, Elounda — most accessible
Προβολή Crete →Ionian luxury villas
Προβολή Corfu →Growing Cycladic market
Προβολή Paros →Porto Heli, Mani, Nafplio
Προβολή Peloponnese →Ακίνητα Golden Visa — Συχνές ερωτήσεις
Πόσα χρειάζεται να επενδύσω για το ελληνικό Golden Visa;
€400.000 στις περισσότερες περιοχές ή €800.000 στη «ζώνη υψηλής ζήτησης»: Αττική (μητροπολιτική Αθήνα + Πειραιάς), Θεσσαλονίκη, Μύκονος και Σαντορίνη. Κρήτη, Πελοπόννησος, Κέρκυρα, Πάρος και το μεγαλύτερο μέρος της Ελλάδας εμπίπτουν στα €400.000 — γι' αυτό η Κρήτη έχει γίνει ο πιο δημοφιλής προορισμός GV.
Ποια ελληνικά ακίνητα είναι επιλέξιμα;
Κάθε νόμιμα τιτλοποιημένο οικιστικό ακίνητο (βίλα, διαμέρισμα, σπίτι ή γη με οικοδομική άδεια) που πληροί το όριο είναι επιλέξιμο. Αμιγώς επαγγελματικά ακίνητα δεν είναι. Η συμβουλευτική μας επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα ανά αγγελία πριν δεσμευτείτε.
Μπορώ να συνδυάσω πολλά ακίνητα;
Ναι. Η συνολική αξία που καλύπτει το όριο λειτουργεί. Δημοφιλείς επιλογές: μία κύρια κατοικία + ένα διαμέρισμα ενοικίασης· δύο χωριάτικα σπίτια €200K–€300K για να φτάσουν τις €400K· ή εξοχική βίλα + διαμέρισμα σε πόλη.
Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία;
4–8 εβδομάδες συνολικά. Αγορά: 4–6 εβδομάδες (ΑΦΜ → τράπεζα → νομικός έλεγχος → συμβολαιογράφος). Αίτηση διαμονής: 2–4 εβδομάδες μετά την αγορά. Η Ktimatoemporiki συντονίζει μέσω των εσωτερικών νομικών μας συνεργατών.
Λαμβάνουν διαμονή και τα μέλη της οικογένειας;
Ναι. Καλύπτει τον κύριο αιτούντα, σύζυγο, τέκνα κάτω των 21 (24 αν σπουδάζουν) και εξαρτώμενους γονείς και από τις δύο πλευρές. Ένα από τα πιο φιλικά προς την οικογένεια προγράμματα GV στην Ευρώπη.
Μπορώ να ενοικιάσω το ακίνητο;
Ναι. Επιτρέπονται βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb ή μακροχρόνιες. Το ενοίκιο φορολογείται σύμφωνα με τους ελληνικούς κανόνες φορολογίας ακινήτων. Η ομάδα διαχείρισης ακινήτων μας λειτουργεί χαρτοφυλάκια ακινήτων GV — πλήρης turnkey υπηρεσία συμπεριλαμβανομένης της αδειοδότησης ΕΟΤ/STR.
Υπάρχει απαίτηση χρόνου παραμονής;
Όχι. Σε αντίθεση με τα προγράμματα Golden Visa Πορτογαλίας ή Ισπανίας, το ελληνικό Golden Visa δεν έχει απαίτηση ελάχιστης παραμονής. Επισκεφθείτε την Ελλάδα μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση της άδειας. Η διαμονή καλύπτει πλήρη δικαιώματα ταξιδιού Σένγκεν.
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο Golden Visa μετά τη λήψη διαμονής;
Ναι, αλλά η άδεια διαμονής εξαρτάται από την επιλέξιμη επένδυση. Η πώληση πριν από την πρώτη ανανέωση (5ετία) ενεργοποιεί την ανάκληση της άδειας εκτός αν αντικατασταθεί άμεσα από άλλη επιλέξιμη αγορά ακινήτου. Μετά την ανανέωση (μετά από 5 χρόνια), οι αγοραστές μπορούν να αναδιαρθρώσουν τα ακίνητα πιο ευέλικτα.
Χρειάζεται να ζω φυσικά στην Ελλάδα για να διατηρήσω το Golden Visa;
Όχι. Η Ελλάδα δεν έχει απαίτηση ελάχιστης παραμονής — σε αντίθεση με τα προγράμματα Golden Visa Ισπανίας ή Πορτογαλίας. Επισκεφθείτε μία φορά κάθε 5 χρόνια για ανανέωση και η άδεια παραμένει έγκυρη επ' αόριστον. Αυτό καθιστά την Ελλάδα μία από τις πιο ευέλικτες δικαιοδοσίες διαμονής μέσω επένδυσης στην ΕΕ.
Μπορεί το Golden Visa να οδηγήσει σε ελληνική υπηκοότητα;
Ναι, αλλά όχι αυτόματα. Μετά από 7 χρόνια νόμιμης διαμονής (συμπεριλαμβανομένων των ετών Golden Visa), οι αιτούντες μπορούν να υποβάλουν αίτηση για πολιτογράφηση. Οι απαιτήσεις περιλαμβάνουν εξέταση ελληνικής γλώσσας (επίπεδο Β1), συνέντευξη ένταξης και καθαρό μητρώο. Οι περισσότεροι αγοραστές Golden Visa δεν επιδιώκουν την υπηκοότητα αλλά αντιμετωπίζουν την άδεια ως υποδομή κινητικότητας εντός της ΕΕ.