Golden Visa Ελλάδας
Κόστη, Τέλη & Φόροι
Προϋπολογίστε ρεαλιστικά: τα κρατικά τέλη είναι χαμηλά, αλλά τα έξοδα συναλλαγής προσθέτουν 6-10% στην τιμή του ακινήτου - ενώ η εξαγγελθείσα αλλαγή του φόρου μεταβίβασης το 2027 μπορεί να μεταβάλει το σύνολο κατά δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Σημαντικό · Εξαγγέλθηκε τον Σεπτέμβριο 2026
Ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ αυξάνεται από 3% σε 15% τον Ιούλιο 2027
Στις 5 Σεπτεμβρίου 2026, στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, ο Έλληνας Πρωθυπουργός ανακοίνωσε σχεδιαζόμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων για πολίτες εκτός ΕΕ από 3% σε 15%, με αναμενόμενη έναρξη ισχύος την 1η Ιουλίου 2027. Το μέτρο έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί - οι λεπτομέρειες ενδέχεται να αλλάξουν. Αφορά νέες αγορές, όχι άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί.
Η πρακτική συνέπεια: η ολοκλήρωση μιας αγοράς Golden Visa πριν από τον Ιούλιο 2027 μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ για το ίδιο ακίνητο.
| Τιμή ακινήτου | Φόρος μεταβίβασης σήμερα (3%) | Από Ιούλιο 2027 (15%) | Επιπλέον κόστος |
|---|---|---|---|
| €250,000 | €7,500 | €37,500 | +€30,000 |
| €400,000 | €12,000 | €60,000 | +€48,000 |
| €800,000 | €24,000 | €120,000 | +€96,000 |
Σχεδιασμός Προϋπολογισμού
Κρατικά τέλη & έξοδα συναλλαγής
| Κρατικό παράβολο κύριου αιτούντος (e-Παράβολο) | €2,000 |
| Κάθε ενήλικο μέλος οικογένειας | €150 |
| Παιδιά κάτω των 18 | Δωρεάν |
| Ηλεκτρονική κάρτα διαμονής | €16 / άτομο |
| Ανανέωση (κάθε 5 χρόνια) | Ίδια τέλη |
| Φόρος μεταβίβασης (μεταπώληση) | 3% - 15% από Ιούλ. 2027 για εκτός ΕΕ |
| ΦΠΑ (νεόδμητα, όπου ισχύει) | 24% (συχνά σε αναστολή) |
| Συμβολαιογραφικά | ~1-1.5% + ΦΠΑ |
| Κτηματολόγιο | ~0.5-0.7% |
| Νομικά έξοδα | ~1-2% (κυμαίνεται) |
Πρακτικό παράδειγμα - αγορά €400,000, τετραμελής οικογένεια (2 ενήλικες, 2 παιδιά κάτω των 18)
| Τιμή ακινήτου | €400,000 |
| Φόρος μεταβίβασης (3%) | €12,000 |
| Συμβολαιογράφος + κτηματολόγιο (~2%) | ~€8,000 |
| Νομικά έξοδα (~1.5%) | ~€6,000 |
| Κρατικά τέλη: €2,000 + €150 (σύζυγος) + 2× δωρεάν (παιδιά) | €2,150 |
| Κάρτες διαμονής (4 × €16) | €64 |
| Ενδεικτικό σύνολο | ~€428,214 |
Η ίδια αγορά μετά τον Ιούλιο 2027 (φόρος μεταβίβασης 15%): ~€476,214 - διαφορά €48,000. Τα ποσά είναι ενδεικτικά· ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει τα ακριβή ποσά ανά συναλλαγή.
Μετά την Αγορά
Φορολόγηση κατόχων Golden Visa
Η κατοχή Golden Visa δεν σας καθιστά φορολογικό κάτοικο Ελλάδας - φορολογείστε στην Ελλάδα μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής (όπως ενοίκια). Αν επιλέξετε να μετεγκατασταθείτε, η Ελλάδα προσφέρει δύο ελκυστικά καθεστώτα.
Φόρος εισοδήματος από ενοίκια
| Έως €12,000 | 15% |
| €12,001 - €24,000 | 25% |
| €24,001 - €36,000 | 35% |
| Άνω των €36,000 | 45% |
Μόνο μακροχρόνια μίσθωση για ακίνητα GV· αναμένετε ~3-4% μικτή απόδοση.
Καθεστώς non-dom
Καλύπτει όλο το εισόδημα αλλοδαπής πηγής, για έως 15 χρόνια. Απαιτεί επένδυση €500,000 στην Ελλάδα (το ακίνητο της Golden Visa μπορεί να προσμετρηθεί) και μεταφορά φορολογικής κατοικίας. +€20,000 ανά μέλος οικογένειας.
Αλλοδαποί συνταξιούχοι
Ενιαίος συντελεστής 7% σε όλο το εισόδημα αλλοδαπής πηγής για 15 χρόνια, για συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα από χώρα με συμφωνία φορολογικής συνεργασίας.
Ετήσια πάγια κόστη που πρέπει να αναμένετε
Συνεχίστε την Ανάγνωση
Περισσότερα από τον Οδηγό Golden Visa
Τι είναι το πρόγραμμα, τα βασικά οφέλη και από πού να ξεκινήσετε.
ΔιαβάστεΠοιοι πληρούν τα κριτήρια, ποια μέλη της οικογένειας περιλαμβάνονται και ποια έγγραφα χρειάζεστε.
ΔιαβάστεΟι βαθμίδες ακινήτων €250K / €400K / €800K και κάθε εναλλακτική οδός.
ΔιαβάστεΤα 7 βήματα από την επιλογή ακινήτου έως την κάρτα διαμονής - κυρίως εξ αποστάσεως.
ΔιαβάστεΑθήνα, νησιά, Κρήτη - ζώνες, όρια επένδυσης και διαθέσιμα επιλέξιμα ακίνητα.
ΔιαβάστεΔιατήρηση της άδειας, δικαιώματα Σένγκεν και η 7ετής πορεία προς ευρωπαϊκό διαβατήριο.
ΔιαβάστεΆδειες που εκδόθηκαν, όγκος επενδύσεων, κορυφαίες εθνικότητες και οι τάσεις του 2026.
ΔιαβάστεΣύντομες απαντήσεις στις ερωτήσεις που πραγματικά κάνουν οι επενδυτές.
ΔιαβάστεΞεκινήστε το Ταξίδι σας για τη Golden Visa
Πάνω από 25 χρόνια παρουσίας στην Ελλάδα. Θα σας προτείνουμε επιλέξιμα ακίνητα, θα σας συστήσουμε έμπειρους δικηγόρους και θα είμαστε δίπλα σας από την πρώτη επίσκεψη μέχρι την κάρτα διαμονής - στα Ελληνικά, Αγγλικά, Γερμανικά ή Γαλλικά.
Αποποίηση ευθύνης: Ο οδηγός αυτός έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική, φορολογική ή μεταναστευτική συμβουλή. Οι κανόνες του προγράμματος αλλάζουν - ιδίως η εξαγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης το 2027, που δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί. Επιβεβαιώνετε πάντα τις ισχύουσες προϋποθέσεις με Έλληνα δικηγόρο πριν επενδύσετε. Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026.